Posteado por: afincoalconsultores | 21 abril, 2012

INSTALACION DE ASCENSORES

  Hay un problema a la hora de distribuir los gastos de instalación del ascensor entre los propietarios de locales ..Aunque en los estatutos les libere del deber de contribur a sufragar los gastos de sonservación de los mismos, asi como de otros gastos como limpieza y alumbrado de portales y escaleras, ya que no tienen acceso por el portal del edificio, pero no les exime del deber de contribuir con los gastos de instalación de los mismos, ya que se trata de una mejora que redunda en el inmueble, ya que incrementa el valor del edificio en su conjunto. Resultaria abusiva que no contribuyan todos los comuneros.No es asi cuando expresamente se excluye de las obras e instalaciones del ascensor,caja de escaleras y portal.Por lo que se deduce que hay que estar a lo que previene el titulo constitutivo y los estatutos de la comunidad.

JMGS

Experto en Propiedad Horizontal
Universidad de Valencia

Posteado por: afincoalconsultores | 21 abril, 2012

Los mercaderes de la vivienda de alquiler

               En los ultimos tiempos han aparecido en el mercado del alquiler la figura del  mercaderes de viviendas, compran empresas por 1 €, se quedan con todas las deudas de la empresa, explotan las viviendas en régimen de alquiler, incluso con opción a compra , por cantidades de alquiler de 5000 € a 3 años,cobradas por anticipado, no pagan a nadie, y luego se les quedan a los bancos, las deudas de la comunidad, los destrozos causados, todos los pisos ocupados y alquilados,sin posiblidad de disponer de ellos para vender. Esta es la trampa que han creado los propios bancos. El banco mientras le paguen los intereses,los mercaderes siguen explotando las viviendas en alquiler, a la comunidad le paga rita, pues no suelen pagar nada. Los vecinos artos de esta situación te proponen restringiles los servicios, pero ojo, esto no es posible, solo le puede restringir el derecho a voto, tienen derecho a todos los servicios de la comunidad y acceso a todas las zonas comunes, aun sin pagar una cuota. La solución esta en las demandas.Pero los juzgados andan lentos, cuando viene a salir un monitorio pueden trascurrir al menos dos años, y que normalmente tienen abogados para dilatar en el tiempo los impagos. Luego la solución pasa por irse al concurso necesario, la comunidad, interpone una acción mercantil contra el deudor, pero claro, si te sale mal, te `pueden demandar por daños y perjuicios. Otra solución seguir los procedimientos  y pedir el embargo preventivo de las viviendas, como credito preferente, o pedir directamente el embargo de las rentas que percibe el deudor, y si el juez te lo concede, al embargarle las rentas, no tiene mas remedio que pagarte. Es un problemon, pero que se esta dando cada vez con más frecuencia.
JMGS
Administrador de Fincas
Titulado y colegiado
Posteado por: afincoalconsultores | 20 abril, 2012

PERIODO DE DISFRUTE DE LAS VACACIONES

Es discutible que la empresa pueda fijar este calendario unilateralmente, no sólo por la literalidad del E.T., sino porque la jurisprudencia así se viene manifestando y por la posibilidad de recurrir su imposición mediante conflicto colectivo, lo que supone que se admite la prevalencia del interés general-STS 29-04-1992-Así, se ha resuelto que el período de vacaciones debe fijarse de conformidad entre el empresario y los representantes de los trabajadores y no cabe su determinación unilateral alegando imposibilidad de acuerdo o que un empleado con categoría superior fije unilateralmente los periodos de vacaciones adaptándolos a sus circunstancias personales   o reiteración de años anteriores STSJ Valencia 19-01-1991- y también cuando se trata de una obligación asumida por la empresa fruto de la negociación colectiva decae la facultad del empresario de establecerlo unilateralmente STSJ valencia 1-2000-.Sin embargo, también a falta de pacto, se admitió que la empresa fijase unilateralmente su fecha de disfrute cuando resultan razonables las fechas fijadas en función de la productividad-STJ Cataluña 18-05-1995­- Igualmente se ha entendido que el incumplimiento de esta obligación podía suponer el derecho a indemnización por el perjuicio causados, cuyo importe debe cifrarse según los daños o perjuicios causados y si éstos no se acreditan en el de los salarios de la propia vacación STJ Madrid 25-02-1993-.  No se vulnera el convenio colectivo con la decisión unilateral de la empresa obligando, por razones productivas, a los trabajadores de un determinado grupo profesional a disfrutar sus vacaciones anuales durante el mes de agosto teniendo en cuenta, además, que se han respetado otras prescripciones del convenio como son  STS 12-03-2001, tales como: período dentro del cual deben tomarse las vacaciones;  cobertura suficiente de los servicios donde están destinados.

Así, también se admite la precisión posterior mediante una orden que permite localizar exactamente los sujetos a quienes va referido, identificando la categoría profesional con las tareas desempeñadas STS 20-05-2002.

En todo caso, El calendario de vacaciones que se fija en cada empresa debe ser publicado para conocimiento del personal, al menos dos meses antes del comienzo las mismas. Este plazo coincide con el previsto para interponer demanda en caso de disconformidad ante la jurisdicción social , considerándose adecuado el proceso judicial de conflicto colectivo para solicitar que se declare el derecho de los trabajadores a participar con la empresa en su fijación STS 17-07-2008.

En caso de que se consolide el derecho a disfrutar de determinadas mejoras -como puede ser un descanso más prolongado o el mantenimiento de determinados días de libranza al año durante la Navidad, por ejemplo-, se plantea la duda de si esta diferencia sobre otros trabajadores se mantiene, al producirse -por disposición posterior- una mejora de las condiciones generales o si, por el contrario, la diferencia queda absorbida.
Para el Tribunal Supremo, si bien las condiciones más beneficiosas no pueden ser suprimidas o reducidas unilateralmente por el empresario, cabe que sean compensadas o neutralizadas en virtud de normativa posterior, sea ésta legal o pactada, siempre que se trate de conceptos homogéneos STS 20-05-2002-, pero por el contrario no puede hacerse cuando no se trata del mismo concepto ni tienen el mismo origen y por tanto debe mantenerse la condición más beneficiosa, así por ejemplo en relación al derecho de disfrute de un período mayor, reconocido en función de la antigüedad en la empresa –STS 29.03.2000-

El periodo de vacaciones anuales debe ser pactado en convenio colectivo o contrato individual y, conforme a la planificación anual establecida en su caso en convenio,  o  pacto  colectivo y debe fijarse el periodo o periodos de disfrute de común acuerdo entre empresario y trabajador. En la práctica este se fija  a principios de cada año. De tal forma que se establezca de conformidad con el sistema de organización de la empresa.  En caso de desacuerdo la fecha se fija por la jurisdicción social. La duración de las vacaciones anuales retribuidas no puede, en ningún caso, ser inferior a 30 días naturales. Con tal premisa, el período, o períodos, de vacaciones de la empresa es el pactado en convenio colectivo o contrato individual, pudiendo incrementarse aquel número de días. Esta posibilidad puede generar, en la práctica, dos situaciones sobre las que la jurisprudencia se ha venido pronunciando frecuentemente: la existencia de condiciones más beneficiosas, y la absorción y compensación.

Se ha manifestado reiteradamente que aunque el derecho al disfrute de las vacaciones anuales en su duración total exige normalmente la prestación de servicios durante todo el año, existe un principio de proporcionalidad, según el cual cuando no se han prestado servicios todo el año las vacaciones deben tener una duración proporcional al tiempo de servicios prestados. Este principio tiene como excepción, entre otras, que las ausencias al trabajo por motivos independientes a la voluntad de la persona interesada, deben ser contadas como parte del período de servicios –OIT conv 132 art.5.4-

  Los acuerdos logrados entre las partes para fijar el período de disfrute de las vacaciones no se consideran condición más beneficiosa, por lo que no son extensibles a los años sucesivos STJ de Madrid 12-04-1993. La aplicación de la doctrina de la condición más beneficiosa al tema de vacaciones se hace muy restrictivamente, pues se entiende que debe prevalecer el acuerdo o decisión jurisdiccional, para conseguir mayor productividad y aprovechar la actividad estacional de la empresa-STSJ Cataluña 21-09-1991.

La mejora voluntaria que se establece mediante una circular consistente en un período de vacaciones según la antigüedad que se tenga en la empresa no puede ser suprimida unilateralmente pues en cuanto condición más beneficiosa tiene vigencia y pervive mientras las partes no acuerden expresamente otra cosa o mientras no sea compensada o neutralizada en virtud de una normativa posterior -legal o pactada colectivamente- más favorable que modifique el status anterior en materia homogénea STS 29-03-2000.  La condición más beneficiosa alcanza los acuerdos o pactos de empresa que no tienen naturaleza de convenio llegándose a la condición más beneficiosa de carácter colectivo que únicamente puede suprimirse o reducirse por una regulación distinta que supere los beneficios reconocidos, en este caso el permiso que viene disfrutándose durante más de 20 años denominado Receso de Navidad cumple el requisito de persistencia en el tiempo -STSJ Madrid 31-12-2001-

Posteado por: afincoalconsultores | 16 octubre, 2011

CONSTRUCCION DE UNA PISTA DE PADEL

             De un lado nos encotnramos con que un comunero discrepante pueda exigirsele  el participar de las obras de mejora, toda vez  que esta mejora no es necesaria para la adecuada conservación y habitabilidad,seguridad y accesibilidad  de la urbanización y por tanto  exceda la cuota  de tres mensualidades  ordinarias , además no tendria  derecho al disfrute de estas . y de otro tenemos el régimen de quorum necesario para la construcción de una  pista de paddle.Si nos vamos al tenor del art.17.1 observamos que ” solo es exige el requisito de la unanimidad para aquellos acuerdos que impliquen la modificación del titulo constitutivo, estableciendo el párrafo segundo de dicho precepto que en los supuestos de la instalación o de la supresión de servicios comunes de interés general solo será necesario la adopción del acuerdo por una mayoría de 3/5, aunque ello implique la alteración del titulo constitutivo, por tanto estaria dentro de las mayorias cualificadas la instalación de servicios comunes de interés general , y  no cabe entender que la construcción de esta, en cuanto a la obligación de contribuir con los fondos de la comunidad al coste de la construccion  se va a llevar a cabo,no resulta controvertido esta decisión, ni por la instalación de la misma en un lugar poco transitado, por lo que también por vía indirecta se mejora la seguridad de la comunidad de propietarios, porque aun entendiéndose que más que un servicio de interés general, es una mejora en el uso y disfrute de los elementos comunes, no puede entenderse que la construccion esté sujeta al régimen de unanimidad, pero aun en el supuesto de entenderse que tales obras son de las previstas en el art. 11 de la LPH, es decir de servicios o instalaciones que no sean necesarias para la adecuada conservación o habitabilidad del inmueble, dado que el importe de las obras no excede de tres mensualidades de gastos comunes no podría exonerarse de su pago al propietario discrepante.
JMGS
Experto Universitario en Propiedad Horizontal
Posteado por: afincoalconsultores | 10 octubre, 2011

EL ADMINISTRADOR DE FINCAS

          La figura del administrador de fincas tiene una relevancia en la sociedad actual, ya que ademas de otras funciones que la legislación le otorga esta la de gestionar los bienes de los comuneros como un buen padre de familia.Esta figura se esta desvirtuando, ya que en un principio , el acceso estaba restringido a los colegios, sólo para los titulados en administracion de fincas,titulo oficial, y los que provienen de otras titulaciones de grado superior como son licenciados en Derecho,Economicas,etc.con la entrada de otras profesiones que no tienen nada que ver con el ambito de actuacion de este.Los colegios por su parte, no han procurado que la profesión se dignifique, protegiendo a sus colegiados frente a la intrusión de otras personas que lejos de aportar claridad , transparencia y profesionalización estan con sus bajadas de honorarios, desvirtuando la profesión de administrador de fincas.Dentro de las comunidades de propietarios, desempeñan un papel relevante, por cuanto sus funciones a veces se superponen con la funciones del presidente o secretario de la comunidad, estas funciones, a modo de sintesis son:  velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios; preparar el plan de gastos e ingresos; atender a la conservación y entretenimiento de la casa; ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros; actuar, en su caso, como Secretario de la Junta, custodiando la documentación; y todas las demás atribuciones que le confiera la Junta, asimismo,debe asesorar a la comunidad, controlar los proveedores, dar cuenta de siniestros a las compañías de seguros; ocuparse de las relaciones laborales con los empleados de la finca,llevar una adecuada contabilidad; advertir sobre la morosidad y  mantener la convivencia entre los vecinos.
   En relación con la comunidad,La Junta de propietarios se debe reunir por lo menos una vez al año para “aprobar los presupuestos y cuentas”

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